DPE : quels travaux faut-il faire pour passer de G à E et louer légalement ?
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus être proposé à la location, et les logements classés F suivront en 2028. Pour les propriétaires bailleurs concernés, la question porte désormais sur les travaux pour passer de G à E, leur ordre et leur budget. Il n’est pas toujours nécessaire de tout refaire : en ciblant les bons postes, il est souvent possible de gagner deux classes énergétiques.
Interdiction de location : ce que dit la loi
Le calendrier d’interdiction découle de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. Un logement trop énergivore y est considéré comme indécent, et un logement indécent ne peut pas être mis en location.
L’interdiction se déploie en trois étapes. Depuis le 1er janvier 2023, les logements dits G+, consommant plus de 450 kWh/m²/an en énergie finale, ne peuvent plus être loués. Depuis le 1er janvier 2025, elle concerne tous les logements classés G, puis les logements classés F au 1er janvier 2028 et les logements classés E au 1er janvier 2034. En outre-mer, le calendrier est décalé de trois ans pour les classes G et F.
Elle s’applique aux nouveaux baux, aux renouvellements et aux reconductions tacites. Un bail en cours signé avant l’échéance n’est pas automatiquement résilié, mais le logement devra être conforme dès la relocation. Viser la classe E permet de louer jusqu’en 2034, et la classe D met le bien à l’abri du calendrier actuel.
Louer un logement classé G expose le bailleur à des recours. Le locataire peut saisir le juge pour exiger des travaux de rénovation énergétique, obtenir une réduction de loyer, voire sa suspension jusqu’à la mise en conformité. S’ajoutent le gel des loyers pour les logements F et G depuis 2022, la décote à la revente et la vacance locative. Quelques exceptions existent, pour des contraintes architecturales avérées ou des refus de travaux en copropriété, mais elles sont strictement encadrées.
Refaire son DPE et choisir les bons travaux
La méthode de calcul du DPE 2026 a évolué au 1er janvier 2026. Elle a modifié le coefficient de conversion de l’électricité, ce qui améliore mécaniquement l’étiquette des logements chauffés à l’électricité. Près de 850 000 logements sont ainsi sortis du statut de passoire thermique sans travaux. Un nouveau DPE coûte entre 100 € et 250 €, et il est donc conseillé de le refaire avant de chiffrer le moindre chantier.
Le DPE établit l’étiquette, mais c’est l’audit énergétique qui hiérarchise les travaux. Facturé entre 800 € et 1 500 €, il propose des scénarios chiffrés avec le gain de classe estimé. Il est obligatoire pour vendre un logement classé E, F ou G, et exigé pour bénéficier de MaPrimeRénov’ dans le cadre d’une rénovation d’ampleur.
L’isolation des combles est le premier poste à traiter, car jusqu’à 30 % des déperditions de chaleur passent par la toiture. Les murs représentent environ 20 à 25 % des pertes. Les prix constatés en 2026 sont les suivants :
| Travaux d’isolation | Prix total moyen |
|---|---|
| Combles perdus (soufflage) | 25 à 55 €/m² |
| Murs par l’intérieur (ITI) | 50 à 120 €/m² |
| Murs par l’extérieur (ITE) | 120 à 220 €/m² |
Le chauffage pèse lourd dans le calcul. Remplacer une vieille chaudière fioul ou d’anciens convecteurs électriques par une pompe à chaleur peut faire gagner deux classes à lui seul. Une pompe à chaleur air/eau revient en moyenne à 10 000 à 18 000 €, pose comprise. Il faut toutefois isoler avant de chauffer, sous peine de surdimensionner l’équipement.
Le double vitrage améliore surtout le confort et la valeur du bien, avec un impact d’environ une demi-classe sur l’étiquette. La VMC, souvent négligée, reste indispensable : un logement isolé sans ventilation efficace développe condensation et moisissures.
Quel budget prévoir pour passer de G à E ?
Pour un logement type de 60 à 70 m², trois scénarios se dégagent. Une rénovation légère, centrée sur un ou deux postes, se situe entre 5 000 € et 15 000 €. Une rénovation intermédiaire, combinant isolation partielle et nouveau système de chauffage, demande entre 15 000 € et 30 000 €. Une rénovation d’ampleur dépasse 30 000 € et peut atteindre 50 000 €. Ces montants s’entendent avant déduction des aides.
MaPrimeRénov’ soutient les bailleurs, et ses parcours par geste ou rénovation d’ampleur sont particulièrement avantageux pour un saut de deux classes ou plus. S’y ajoutent les certificats d’économies d’énergie (CEE), l’éco-PTZ jusqu’à 50 000 € sans intérêts, la TVA réduite à 5,5 % et, pour les bailleurs au réel, le déficit foncier. Ces aides exigent de faire appel à des artisans RGE, sans quoi la quasi-totalité est perdue.
La feuille de route tient en cinq étapes : faire établir un DPE récent selon la méthode 2026, commander un audit énergétique, monter les dossiers d’aides avant de signer les devis, confier le chantier à des artisans RGE, puis valider le résultat par un DPE de sortie avant la remise en location.